Um imóvel alugado é um Ativo Imobilizado ou uma Propriedade para Investimento? Se você tem alguma dúvida ou não sabe responder essa pergunta, não se preocupe. Muitos empresários se confundem com esses conceitos, principalmente no enquadramento dos bens no Balanço Patrimonial.
Preparamos este artigo para esclarecer de uma vez por todas as questões envolvendo a tipificação desses bens. Aqui, você vai conhecer o conceito do Ativo Imobilizado e da Propriedade para Investimento, entender a diferença entre os dois, os critérios de avaliação de cada um, além de seus benefícios específicos.
Explicando o Ativo Imobilizado
Conforme o Comitê de Pronunciamentos Contábeis 27 – CPC 27, são Ativos Imobilizados os bens tangíveis utilizados para fornecimento ou produção de mercadorias e serviços, para aluguel ou para alguma finalidade administrativa.
São enquadrados como Imobilizados, todos os ativos empregados na produção ou venda de um bem. Incluem também todos os itens que sejam usados para serviços internos que promovem benefícios econômicos à empresa.
Para ser enquadrado como Imobilizado, o Ativo deve ser utilizado por mais de um período do exercício social da entidade. Esse período pode variar de acordo com o formato de empresa, embora, a maioria delas tenha seu exercício social limitado em 12 meses.
A locação de um bem pode ser considerada um Ativo Imobilizado, de acordo com sua definição, já que essa transação traz vantagens econômicas para a empresa, porém ele também poderá ser tipificado como Propriedade para Investimento, como veremos no decorrer deste texto.
O conceito da Propriedade para Investimento
O Comitê de Pronunciamentos Contábeis 28 – CPC 28 classifica como Propriedade para Investimento o bem, seja ele um terreno, edifício, ou parte dele, utilizado para valorização do capital e para recebimento de aluguel.
Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo, edifício desocupado, mas mantido para ser arrendado sob arrendamentos operacionais são considerados Propriedades para Investimento.
Não são considerados Propriedades para Investimento os locais ocupados pelo proprietário, os ativos biológicos e os bens destinados à venda. Propriedades que estão sendo construídas por terceiros, propriedades destinadas para venda do decurso ordinário das atividades também são exemplos que não estão enquadradas nesse perfil.
Sendo assim, umas das principais características desses bens é que ele gera fluxo de caixa independente dos outros ativos mantidos pela entidade empresarial.
E o imóvel alugado?
Essa é uma das principais dúvidas dos gestores em relação às Propriedades para Investimento e ao Ativo Imobilizado. Afinal, como se tipifica o aluguel?
Como nas duas definições, tanto o CPC 27 como o CPC 28, é mencionado em seus conceitos o aluguel, a dúvida acaba sendo bem comum no momento de fazer lançar no Balanço Patrimonial.
Portanto, o que irá determinar sua classificação é a origem da receita do aluguel.
Duas situações simples que exemplificam bem a questão do aluguel podem ser constatadas na locação de um imóvel para funcionários, que nesse caso é mensurado como Ativo Imobilizado, já um prédio comercial de propriedade da empresa e alugado para outras empresas é classificado como Propriedade para Investimento.
Vale salientar que, se o mesmo bem alugado no decorrer do tempo mudar o formato de uso, sua classificação também pode ser modificada. Dessa maneira, um imóvel que antes era utilizado como fábrica ou escritório, por exemplo, e passa para locação a terceiros, sua mensuração passa a ser Propriedade para Investimento, e não mais Ativo Imobilizado.
Critérios para mensuração do Ativo Imobilizado
A escrituração e o registro de um bem como Ativo Imobilizado requer certos critérios. Os benefícios econômicos futuros relativos ao bem devem seguir para a empresa e o seu custo precisa ser avaliado de maneira confiável. Chamamos isso de custo de aquisição, ou seja, todo o valor despendido pela empresa para colocar o ativo em funcionamento. O valor contábil irá depender de como o bem foi conquistado:
– Bens adquiridos: quando o bem é obtido por compra, o valor contábil corresponderá ao custo de aquisição puro;
– Bens construídos: quando a construção do ativo é responsabilidade da empresa, seu custo de aquisição será agregado com materiais, mão de obra e outros encargos até o momento de conclusão da obra e funcionamento do prédio;
– Bens adquiridos em doação: o bem deve ser mensurado a preço de mercado, sob crédito da conta de Reserva de Capital;
– Bens incorporados ao capital: o valor contábil será decidido com base na avaliação de três peritos ou por empresa especializada, como de auditoria.
Mensuração da Propriedade para Investimento
Existem dois métodos distintos para a mensuração da Propriedade para Investimento: o método de custo e o método de valor justo. A adoção dessas duas opções foi permitida a partir de 2007, com a adoção das normas internacionais de contabilidade pelo país. Anteriormente, a Propriedade só poderia ser avaliada pelo método de custo.
O método registra as propriedades ao valor de custo e aplica a depreciação. Já no valor justo, o valor que será registado no Balanço Patrimonial é originário de uma avaliação econômica e ajustado de forma periódica.
Quer saber mais sobre o Valor Justo? Então leia o artigo Porque a aplicação do Valor Justo é boa para o seu negócio?
No reconhecimento do bem é obrigatório que a mensuração seja realizada pelo método de custo. Contudo, depois do reconhecimento, ele pode ser mensurado tanto pelo método de custo quanto pelo método de valor justo.
Na maioria dos casos os valores resultados do método do valor justo são mais altos do que no custo. Quando o bem é passado de um método para outro, as Propriedades são acertadas a valor justo.
É importante salientar que quando a empresa opta por um dos dois métodos, todas as propriedades devem ser avaliadas pelo mesmo conceito. Se for escolhido o método de custo, o valor justo da Propriedade precisa ser apresentado nas notas explicativas.
Se mesmo depois de ler esse artigo você ainda tiver dúvidas sobre como classificar e mensurar os bens de sua empresa, este é o momento de procurar ajuda profissional. O Grupo Royal CIN pode auxiliar na adequação contábil do seu negócio. Agende uma visita.
