A possibilidade de incidência do IBS e da CBS sobre a locação de imóveis levantou dúvidas sobre eventual aumento da carga tributária. Mas a aplicação da regra não é automática nem alcança todos os locadores da mesma forma.
O debate ganhou força após a circulação de conteúdos que apontam uma suposta tributação de até 44% na locação por temporada. Apesar da repercussão, esse percentual não pode ser tratado de forma genérica, já que a incidência dos novos tributos depende de critérios objetivos previstos na legislação.
Quando a locação passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a locação de bens imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS.
Contudo, a pessoa física só será considerada contribuinte do regime regular se, no ano-calendário anterior, atender cumulativamente a dois critérios:
• receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locação;
• exploração de três ou mais imóveis distintos.
Quem não ultrapassa esses limites continua sujeito exclusivamente ao Imposto de Renda da Pessoa Física.
Locação por temporada: o critério dos 90 dias
A legislação diferencia:
• locação residencial de longo prazo;
• locação por temporada.
Considera-se locação por temporada aquela cujo período não exceda 90 dias ininterruptos.
Nesse caso, o critério não é a soma de diárias ao longo do ano, mas o prazo contínuo de cada contrato.
Por isso, locações típicas realizadas por plataformas digitais, com períodos curtos e sucessivos, enquadram-se como locação por temporada.
Equiparação à hotelaria
O artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025 determina que a locação residencial inferior a 90 dias, quando realizada por contribuinte do regime regular, passa a seguir, para fins tributários, regras semelhantes às aplicáveis à hotelaria.
Disso decorre um efeito relevante:
• locação residencial de longo prazo → em regra, redutor de 70% das alíquotas;
• locação por temporada → em regra, redutor de 40%.
Na prática, a locação por temporada pode ter carga maior do que a locação tradicional.
De onde surge a alíquota de 44%
O percentual divulgado resulta da soma de:
• IBS e CBS estimados com alíquota reduzida;
• alíquota nominal máxima de IRPF (27,5%).
Esse cálculo leva a um percentual aproximado de 43,4%, arredondado para 44%, em um cenário específico e mais oneroso de tributação.
O problema é que:
• a alíquota de 27,5% é nominal, não efetiva;
• o IRPF depende da tabela progressiva e deduções;
• nem todo locador será contribuinte do IBS e da CBS.
Por isso, não existe aplicação automática de 44% para todos os casos.
Além disso, para um correto cálculo do valor a se pagar de IBS e CBS incidentes sobre o rendimento das locações, é necessário verificar os créditos que podem ser apropriados no regime não cumulativo, o que pode reduzir significativamente a carga tributária final.
O que muda, de fato, para o locador
Na prática:
• quem não atinge os critérios legais continua apenas no IRPF;
• quem ultrapassa os limites pode ser contribuinte do IBS e da CBS;
• a locação por temporada tende a ter tratamento mais oneroso que a de longo prazo;
• receitas distintas devem ser segregadas para fins de tributação.
Além disso, a equiparação à hotelaria pode gerar discussões jurídicas relevantes quanto à natureza da locação.
Conclusão
A tributação da locação por temporada não sofreu aumento linear nem automático.
O impacto depende de critérios objetivos e exige análise individualizada.
O principal risco não está na legislação em si, mas na interpretação superficial de percentuais nominais, desconsiderando critérios legais e a dinâmica de apuração dos tributos.
A Econet acompanha detalhadamente os reflexos da CBS e do IBS sobre operações imobiliárias e disponibiliza orientação técnica atualizada para apoiar investidores e profissionais na análise segura dessas mudanças.
Fonte: Econet
